Locazione e affitto di beni immobili

1 Premessa

A breve diventeranno operative alcune novità concernenti i contratti di locazione e affitto di beni immobili.

In particolare, salvo il previsto regime transitorio:

• dall’1.2.2014, per il versamento dell’imposta di registro e di altri tributi minori, derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto immobiliare, occorre utilizzare il modello “F24 ELIDE”;
• dal 3.2.2014, per la registrazione del contratto di locazione o affitto immobiliare (ed altri adempimenti relativi al medesimo contratto), occorre utilizzare il nuovo “modello RLI”.

2 Nuovo modello di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili

Con il provv. Agenzia delle Entrate 10.1.2014 n. 2970 è stato approvato il nuovo “modello RLI”, con le relative istruzioni di compilazione, da utilizzare per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e per effettuare gli adempimenti fiscali connessi.

 2.1 Adempimenti per i quali si utilizza il nuovo modello

Il nuovo modello RLI è utilizzato, a decorrere dal 3.2.2014, per:

• richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’art. 19 co. 15 del DL 31.5.2010 n. 78 conv. L. 30.7.2010 n. 122;
• l’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
• le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, il nuovo modello RLI sostituisce il modello 69.

Il modello 69, pertanto, non viene soppresso dal modello RLI, ma rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi da quelli di locazione o affitto di beni immobili.

Revoca della cedolare secca

Il modello RLI va utilizzato anche per la revoca del regime sostitutivo della cedolare secca sulle locazioni di immobili abitativi (che può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale succes­siva a quella in cui è stata esercitata l’opzione, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento).

La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.

Resta salva la facoltà di esercitare di nuovo l’opzione per la cedolare secca nelle annualità suc­ces­sive.

 2.2 Termini per la registrazione

Per quanto concerne i termini di registrazione, si ricorda che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni decorrenti:

• in generale, dalla data della stipula del contratto;
• ove il contratto preveda una decorrenza anteriore alla stipula, entro 30 giorni dalla data di de­cor­­renza.

2.3 Registrazione semplificata

In generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l’allegazione di copia del contratto di locazione. Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma “semplificata”, senza l’allegazione della copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni:

• un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
• una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
• tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
• il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

3 Utilizzo del Modello “F24 ELIDE” per il pagamento dei tributi relativi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili

Con il provv. Agenzia delle Entrate 3.1.2014 n. 554 è stato invece stabilito che, a partire dall’1.2.2014, sono versati mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE) i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili:

• imposta di registro;
• tributi speciali e compensi;
• imposta di bollo;
• sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.

Il modello “F24 ELIDE” è reperibile:

• nel sito Internet dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it), nella sezione Stru­men­ti – Modelli;
• a partire dall’1.4.2014, anche presso gli sportelli delle banche, degli uffici postali e degli Agenti della riscossione.

3.1 Modalità di compilazione del modello F24 ELIDE

La ris. 14/2014 ha illustrato le modalità di compilazione del modello F24 ELIDE precisando che, nella sezione “contribuente”, è necessario indicare:

• nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, i dati della parte che effettua il versamento;
• nel campo “codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare”, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice identificativo “63” da indicare nell’apposito campo.

Invece, nella sezione “Erario ed altro”, è necessario indicare:

• nei campi “codice ufficio” e “codice atto”, nessun valore (a meno che si stia pagando l’imposta richiesta con avviso di liquidazione, nel qual caso è necessario riportare i dati indicati nel modello di pagamento allegato all’avviso di liquidazione inviato dall’Ufficio o nell’avviso stesso);
• nel campo “tipo”, la lettera “F” (identificativo registro);
• nel campo “elementi identificativi”:

–     in caso di pagamenti per la prima registrazione, nessun valore;

–     in caso di pagamenti per annualità successive alla prima, ovvero di cessione, risoluzione o proroga del contratto, il codice identificativo del contratto medesimo, che è composto da 17 caratteri ed è reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto resti­tuita dall’ufficio o, per i contratti registrati telematicamente, nella ricevuta di registra­zio­ne. Ove tale codice non fosse disponibile, è possibile valorizzare il campo in questione se­guen­do le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate nella ris. 14/2014;

• nel campo “codice”, il codice tributo;
• nel campo “anno di riferimento”:

–     in caso di prima registrazione è indicato l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore, nel formato “AAAA”;

–     nel caso di annualità successive alla prima, ovvero di cessione, risoluzione o proroga del contratto, è indicato l’anno di scadenza dell’adempimento, nel formato “AAAA”;

–     nel campo “importi a debito versati”, gli importi da versare.

3.2 esclusione della compensazione

Gli importi da versare mediante il modello F24 ELIDE non possono essere compensati con even­tua­li crediti d’imposta o contributivi disponibili.

4 Modalità di pagamento del canone di locazione

Si  ricorda che, per effetto dell’art. 1 co. 50 della L. 27.12.2013 n. 147 (leg­ge di stabilità 2014), a partire dall’1.1.2014, i pagamenti dei canoni di locazione di unità abitative devono es­se­re effettuati obbligatoriamente con strumenti tracciabili, anche se l’importo dovesse essere inferiore alla soglia di 1.000,00 euro sancita nell’ambito della disciplina antiriciclag­gio.

In particolare, la nuova norma dispone che i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abita­tive, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligato­ria­men­te, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore.

Per il pagamento dei canoni di locazione, quindi, dall’1.1.2014, è necessario utilizzare strumenti trac­­ciabili (bonifici o assegni non trasferibili), a prescindere dal fatto che l’importo sia inferiore (o superiore) alla soglia di 1.000,00 euro.